動車組列車行駛在江蘇省常州市境內。新華社發

從北外灘空中俯瞰上海陸家嘴。新華社發

　　城市更新，不再只是舊城修補的“選擇題”，而是關乎城市安全、民生福祉與經濟活力的“必答題”，是一場從“有沒有”向“好不好”深刻轉型的城市系統革命。

　　2025年12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，全面盤點2025年工作，指出“城市更新取得重要進展”。會議強調，2026年是“十五五”開局之年，做好住房城鄉建設工作意義重大，要著力抓好4方面工作：推進現代化人民城市建設、著力穩定房地產市場、加快建筑業提質升級、夯實高質量發展基礎支撐。

　　近日，記者采訪中國建筑學會副理事長、《建筑實踐》主編曹嘉明及亞洲建筑師協會主席、上海市城市更新專家委員會副主任委員伍江，總結剖析2025年城市更新實踐，展望2026年城市更新工作。

　　舊改是房地產開發邏輯，更新是城市治理邏輯

　　記者：《關于持續推進城市更新行動的意見》將城市更新定義為“綜合性、系統性戰略行動”。這一“戰略行動”與過去的“舊城改造”最本質的區別是什么？

　　曹嘉明：以往舊城改造的概念是拆舊翻新，而現在是綜合性、系統性來思考城市問題，尊重城市的適應性更新，空間維度的范圍更大，時間維度的謀劃更遠。

　　核心區別是目標從“土地增值”變為“系統優化”，舊改是房地產開發邏輯，更新是城市治理邏輯。

　　在這個過程中各方主體又完成了角色重塑，政府從“操盤手”轉為規則制定與底線監管者，市場從“開發商”轉為長期資產運營商，市民從“被動搬遷者”轉為全過程參與者。

　　記者：從2024年起，中央財政就支持部分城市實施城市更新行動。2025年第二批支持名單中，將蕪湖、宜賓等7個三、四線城市納入，這釋放了什么信號？您認為三、四線城市的更新，應如何推進、提升？

　　曹嘉明：將資源和支持范圍從少數高能級城市，擴展到更多區域節點型城市，旨在促進不同規模城市的協調發展。現在我們到全國各地去的話，有些地方還是有城鎮化上半場的思維慣性，以項目開發來帶動發展，這在三、四線城市或者說在越小的城市往往越明顯。

　　許多三、四線城市擁有非常優越的稟賦，但消費有限，特別是前些年擴張型、同質性的建設造成的爛尾和浪費成為提升國際旅游勝地的障礙，其根本原因是理念的轉變和缺失業態的規劃等。應該意識到的是，目前的發展階段，城市更新不是做加法了，而是如何高質量發展，應當從開發思維轉向運營思維。

　　城市更新的關鍵詞還是“高質量發展”

　　記者：“十四五”規劃明確提出城市更新行動，五年來取得重要進展。2026年是“十五五”的開局之年，您認為城市更新工作面臨哪些重點難點？

　　伍江：首先講上海，面臨三個方面挑戰：一是由于較早建立了“點（文物建筑、優秀歷史建筑）線（風貌保護道路、河道）面（歷史文化風貌區、風貌保護街坊）”等類型覆蓋完善的保護對象體系和“最嚴格的保護制度”，在城市更新的推進中面臨的問題更復雜，保護和發展的矛盾更加明顯，比如老城廂的再生問題。二是老百姓的急難愁盼和可持續發展長遠目標之間的矛盾，老百姓往往關心的是當下過得好，如何在歷史文化保護和可持續發展的框架下解決老百姓需求。三是上海在邁入現代城市以來的一百多年都被管理得很好，喪失了自下而上的發展動力，自主的城市更新就變成一個挑戰。當然好的方面是，上海經濟發展的能力強大，人才隊伍也很容易去意識到這些復雜問題。

　　全國范圍內，我認為關鍵詞還是“高質量發展”。中央城市工作會議明確提出，“以推進城市更新為重要抓手”，“以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標”，這是針對全國提出的。首先是應保盡保、以用促保，將保護理念融入更新的全流程和各環節；其次城市更新的工作重心已從過去注重外在形象，轉向推動城市的高品質和內涵式發展，更多的關注就是整個城市的基礎設施的運行水平提高、綠色生態水平的提高、城市韌性的增強，包括歷史文化的盡可能地傳承。

　　記者：黨的二十屆三中全會提出建立可持續的城市更新模式和政策法規，新的一年，對于可持續的城市更新模式您有哪些期待？

　　伍江：我認為不要把這個模式想象成是一個完整的系統，有了它就像有了靈丹妙藥，所有的人跟著走就行了。這個模式指的是所有的不同節奏、不同環節、不同領域都會有不同的參數疊加在一起，這才是所謂大模式。

　　記者：有哪些政策、舉措將取得一些決定性或者推動性作用？

　　伍江：在目前階段，我覺得最重要的還是自上而下地由政府先出臺政策，哪些“城市更新行動”可以做。比如說買了房子以后，在居民樓里開店是不被允許的，而事實上，現在很多活力就來自城市功能的混合。這次中央城市工作會議，有關領導在講話中提出，要推進土地混合開發利用、用途合理轉換，其實現在的制度暫時還做不到（土地混合開發利用）。